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        理?#21078;?#25112;室 - 计一计如何轻松置业上车
        2013年02月19日

        现在香港的楼价之高已达世界之最,大部分香港人也自叹买不起楼,前阵子一些电视节目的富豪嘉宾却建议80后年青人“买楼能够俾5成首期先好买”,朋友们吃饭时提起都说听后只感一阵凉意,大有被风?#22815;?#21561;干冷冻的感觉。

        先不说香港现在的上车盘价格有多高,我们试计一计一位月薪一万五千元的一对年轻男女在32岁买楼时能储到多少首期。假设由22岁开始每人每月储下约2000元(十年前起薪点为9000元),十年可以储$480,000。若这?#26159;?#22312;十年内投资到恆生指数上,每年回报约有8%且每月复息滚存,即十年后的今日会有$736,662,这大概可以以3成首期买到一个2百万的新界西上车盘吧?进取一点以两成首期也可以买到约360万较近市区的上车盘。由此可见,置业并非全无可能,只是有没有预先准备吧。环境是会不断变化,但却无阻我们作好准备,万事俱备后便可在适当时出手。
         
        以上只谈及买楼储备,大?#20197;?#21152;人工的同时亦应将多余钱储下至有不少于30万的应急钱以作准备,愈年轻愈不应用太多钱,要知道40岁后是开支高峰期,年轻时储不了钱,40岁时更储不了钱,这与薪金多少无关,而是与习惯有关。而且年轻时愈储得多钱,40岁时便愈轻松,你认为银行有50万元轻松还是只得5万元轻松?
         
        其实之前提及那位富豪所说的?#24425;?#26377;可能的,但你的投资每年回报要到12%,楼价?#20540;?#20102;20%,你便能有90万左右的资金去?#20923;?#30001;200万跌到160万的房子的5成首期了,只是这要考考你的定力跟运气了。当然在低息环?#35802;攏?#26159;否需要把所有资金放进首期而不理会其他未来开支及退休储备?我们大可以留点钱去进行稳定的投资以善用资源,回报不需太高,高于通胀一点就可以了,要不然经济转差又失业时便没有应对方法,?#21482;?#26159;家庭开支大了又碰上加息时便没有多余收入去应付供款的增加。
         
        当然?#25910;?#20063;不是完全贊?#19978;?#22312;的楼价是合理的,事实上市区楼宇的价格之高已非常人能买,油尖旺区在5年楼龄以下的新楼几乎全部超过一万元一呎,以现在新楼的实用面积计,要1500呎才够一个家庭居住,但1500万的楼价?#28909;?#19968;对每人年薪一百万元的打工?#23454;?5年的薪金,若这位打工?#23454;?#38656;要食饭和照顾家人,现实上根本不能负担,港岛区的就更不用说。

        若以租金回报推算,现在大部?#20013;?#27004;扣除管理费及其他开支后的每年租金回报也只有2-3%左右,远低于平均4%的租金回报数字,可见用家和炒家对同一楼宇的评价有很大分歧,亦反?#35802;?#22312;的新楼大多都是“炒价”而非“用价”。可是大?#20063;?#35201;以为炒价高一定会立?#21019;?#36300;,要跌先要有人需要资金周转而急放,可是香港及世界各地有钱人多的是,再假的炒价也可以支持一段时间,也可能是长时间,在未有其他大灾难前,炒价再假,楼价也不会大跌。
         
        ?#25910;?#35201;说的是要以平常心去对待现在的不平衡,储自己能储的储备,买自己买得起的楼,认为楼价是不合理就耐心一点去等,不耐烦只会招致损失。香港在世界地图上是少?#27599;?#19981;见的地方,港股不好投资,就应该放眼世界去投资自己的资产,这个世界不是只得5号仔和房产可以投资的,不合理的不买,较合理的才买!

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