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        加按套现赚息差 零风险退休无忧
        2013年02月19日

        谢先生(49岁)为跨国美资电脑公司行政人员,现职人事部高级经理。太太(48岁)现为家庭主妇,女儿Janice (25岁)在银行工作,并与友人在外租楼自住。家庭收入每月约60,000元,拥有银行存款100万元,其中市值70万为?#33041;?#20854;他为港币及人民币,2004年以235万购入自住物业,现市值约800万元,尚欠银行134万元。

        谢先生虽为大公司高级行政人员,但美资公司竞争激烈,有感于年纪渐大,工作并不稳定,希望以现有资源安全策划退休,但他不太懂投资,故希望能为其设计一个低风险投资计划,让夫妇可安享晚年。
         
        近年政府大力推广MPF,现任?#25353;?#20844;司的谢先生都开始注意退休后的生活保障及质素。据强积金计划,僱主及僱员每人供款只有千多元,要依靠该供款安享晚年着实不?#20303;?br />  
        谢先生一向是家庭支柱,每月均有稳定收入及津贴,但他平日甚少投资。现居住的九龙黄埔大型屋苑一个千多尺的单位,物业涨价不少,而他尚可工作数年始退休,女儿已有自己工作及外出居住,他也无需为女儿担心。因此,谢先生计算过退休后,自己与太太每月?#22841;?#35201;20,000元已可保持生活质素。
         
        加按套现投资高息工具
         
        以谢先生现时的财政状况来看,最大的资产为手头上自住物业,若能有效利用手头资产,趁楼价仍水涨船高加按套现,以增加备用资金,并借助低息环境,借平钱然后投放于定息工具以赚取息差。
         
        加按/套现(REFINANCE)的意思是把现时的房屋贷款加大借款额,重新做一个新按揭,资金成本以新做按揭计算。
         
        现时如以自用物业申请加按套现,按?#39029;?#25968;仍高达七成,可套取之金额为楼价现值之七成减去未偿还之按揭额。
         
        谢先生可套取最高之金额 = 楼价现值之成数 – 尚欠银行之按揭= 800万 x60% – 134万= 346万
         
        以谢先生的情况而言,银行需要把他的自住物业重新进行估值,并因应估值调整按?#39029;?#25968;上限,他加按物业之最新估值已升至800万元,扣除未偿还之按揭额134万元,由于按?#39029;?#25968;为六成,即透过加按套取的金额为480万,可透过加按套取之现金高达346万元。建议谢生加按200万现金,重按之hibor利率约为2厘,以按揭25年算,每月供款为8,477元。虽然楼价升值可令加按套现的金额增大,但留意按?#26131;?#39069;增加自然亦令每月还款额大增,业主应以资金用途、需要性、加息风险、还款能力及防守力,衡量套现多少金额。
         
        谢先生加按的200万,再加上原有存款的100万现金,可投于定息之稳健工具以赚取稳定回报,除支付加按物业之利息成本,更能达到资本增值之效。
         
        设计组合年回报7厘
         
        从近期环球投资市场来看,大部分股市波幅颇大,故以稳健策略为先,故建议他把50%资金全资购入屯门单幢物业,租金回报约4.5厘,另50万全数改存人民币定息存款,存放期为5年,每年收取3厘回报。另分别以40万购入中国企业债券,年息15%,两年期到期为保本产品,两年间每半年固定派息,期间价格波动,到期本金全数赎回,另40万可选择环球高息债券以分散风险,每年收取10厘之债券收益率,最后,为提高资产组合回报,建议把20万投放高息股票组?#24076;?#24180;回报率为15%,组?#29616;?#25972;合回报约为7厘(见表)。

         

        扣除成本净赚3.8厘息

        300万资产组?#24076;?#24180;回报7.2厘,或年收216,000 (即每月$ 18,000),在扣除每月因加按多付的利息$ 8,477,加按套取后定息投资每月多收$ 9,523元。再加上本身强积金累积的资金,谢生谢太数年后大可安享退休。扣除成本后,300万乐无忧资产组合回报为(9523 x 12) ÷ 3,000,000 = 3.8厘,零风险资产组合下赚取净息差。
        -----转载自经济日报投资理财

         

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